Mietrecht II: novi zakon mijenja pravila za stanare u Njemačkoj

Plaćaš kiriju u Njemačkoj i osjećaš da se pravila stalno mijenjaju? Nisi jedina/jedini. Njemačka vlada je u proljeće 2026. pokrenula najveću reformu zakona o najmu (Mietrecht II) u posljednjih nekoliko godina, a 9. jula 2026. o njoj se prvi put raspravljalo u Bundestagu. Zakon još nije usvojen - trenutno je u odborima za doradu - ali smjer je jasan, i dobro je da znaš na vrijeme šta se sprema, prije nego što potpišeš novi ugovor ili produžiš stari.

U ovom tekstu ti jednostavno objašnjavamo šta reforma donosi, šta je već zakon (produžena Mietpreisbremse), a šta je tek nacrt, i kako da se pripremiš - bilo da trenutno iznajmljuješ stan ili razmišljaš da li ti se možda više isplati kupovina.

👉 Imaš pitanje o kiriji, ugovoru ili o tome da li da kupiš umjesto da iznajmljuješ? Popuni kratki AIVADO upitnik ili nam piši direktno na WhatsApp - odgovaramo na bosanskom/hrvatskom/srpskom.

Šta je "Mietrecht II" i zašto je važno za tebe

Mietrecht II je paket izmjena Građanskog zakonika (BGB) koji se tiče isključivo najma stambenih nekretnina. Cilj vlade je da zatvori rupe koje su neki vlasnici koristili da zaobiđu Mietpreisbremse (kočnicu na kiriju), a istovremeno da malo olakša život i vlasnicima koji modernizuju stanove. Za tebe kao stanara/stanarku najvažnije je da reforma direktno dira stvari koje se svakodnevno pojavljuju: kratkoročne ugovore, doplatu za namještaj, indeksni najam i šta se dešava ako kasniš sa platom kirije.

Ključne promjene koje predlaže reforma

1. Kratkoročni ugovori ograničeni na 6 (izuzetno 8) mjeseci

Neki vlasnici sklapaju "kratkoročne" ugovore koji formalno zaobilaze zaštitu stanara i Mietpreisbremse. Po nacrtu zakona, ugovor na određeno vrijeme bez posebnog razloga smio bi trajati najviše 6 mjeseci, uz jednu moguću produžetak do 8 mjeseci ukupno. Uzastopni kratki ugovori se sabiraju, tako da se ograničenje ne može zaobići potpisivanjem novog ugovora svaki put.

2. Doplata za namještaj (Möblierungszuschlag) mora biti transparentna

Ako iznajmljuješ potpuno namješten stan, vlasnik će morati jasno pokazati koliko iznosi doplata za namještaj - i to odvojeno od same kirije. Predviđena je pojednostavljena paušalna stopa od 10% od neto-kirije (Nettokaltmiete) za potpuno namještene stanove; veće doplate su moguće samo uz obrazloženje. Ovo je posebno bitno za mnoge iz naše zajednice koji prvi put iznajmljuju stan u Njemačkoj i često dobiju "namješten" stan po znatno višoj cijeni bez objašnjenja zašto.

3. Indeksni najam (Indexmiete) - kapiranje iznad 3% godišnje

Kod indeksnog najma kirija raste automatski prema indeksu potrošačkih cijena. Novi zakon predviđa da u područjima sa "napetim stambenim tržištem" povećanje iznad 3% godišnje bude samo djelimično priznato - polovina iznosa preko te granice se ne uzima u obzir. Deutscher Mieterbund (savez stanara) smatra da ovo nije dovoljna zaštita i traži strožu granicu, pa je moguće da se ovaj dio još promijeni tokom rasprave.

4. Zaštita ako zakasniš sa platom kirije (Schonfristzahlung)

Ovo je možda i najkorisnija promjena za stanare koji imaju privremene finansijske poteškoće: ako platiš zaostalu kiriju u zakonskom roku, redovni otkaz ugovora (ne samo vanredni) postaje nevažeći - ali samo jednom po ugovoru o najmu. Do sada je ova "spasilačka" mogućnost (Schonfristzahlung) uglavnom štitila samo od vanrednog (izvanrednog) otkaza, a ne i od redovnog.

5. Veći prag za pojednostavljenu modernizaciju

Za vlasnike se prag za pojednostavljeni postupak kod modernizacije (npr. energetske sanacije) podiže sa 10.000 na 20.000 eura. Ovo je više promjena za vlasnike nego za stanare, ali može uticati na to koliko brzo i po kojim pravilima vlasnik smije povećati kiriju nakon renoviranja.

Šta je već zakon: Mietpreisbremse produžena do 2029.

Za razliku od Mietrecht II koji je još nacrt, produženje same Mietpreisbremse (kočnice na kiriju) je već usvojeno - Bundestag je to potvrdio 26. juna 2025, a novo pravilo važi do 31. decembra 2029. To znači da savezne zemlje i dalje mogu proglašavati gradove i regije "područjima sa napetim stambenim tržištem", gdje kirija na početku novog ugovora smije biti najviše 10% iznad prosječne (ortsüblich) kirije u tom kraju. Izuzetak ostaju novogradnje useljene poslije 1. oktobra 2014 - tu Mietpreisbremse ne važi, kako bi se podstakla gradnja.

👉 Ako nisi siguran/sigurna da li tvoja kirija poštuje Mietpreisbremse ili razmišljaš da li ti se isplati da umjesto najma kreneš u kupovinu vlastite nekretnine, javi nam se - pišemo ti na WhatsApp odmah.

Kada zakon stupa na snagu?

Ovdje treba biti oprezan sa očekivanjima: Mietrecht II je 9. jula 2026. prošao samo prvo čitanje u Bundestagu i sada je u nadležnom odboru za pravna pitanja i zaštitu potrošača, gdje se očekuju dalje rasprave, moguće javno saslušanje, a zatim drugo i treće čitanje te - zavisno od finalnog teksta - još jedan prolazak kroz Bundesrat. Prema stanju od početka avgusta 2026, još uvijek nema fiksnog datuma za te sljedeće korake. Kada zakon bude objavljen (verkündet), većina pravila bi trebala važiti već sljedećeg dana, dok bi pravila o kratkoročnom najmu i doplati za namještaj stupila na snagu tek prvog dana četvrtog mjeseca nakon objave - dakle sa oko 3-4 mjeseca zakašnjenja.

Zaključak: ništa od ovoga još nije zakon i tekst se još može promijeniti tokom parlamentarne procedure. Mi ćemo pratiti dalji tok i javiti čim bude nešto konkretno usvojeno - ne donosi važne odluke (npr. potpisivanje novog ugovora na duži rok) samo na osnovu nacrta zakona.

Šta ovo znači za tvoju odluku: ostati u najmu ili kupiti?

Bez obzira kako se reforma na kraju oblikuje, jasno je da zakonodavac pokušava da malo stabilizuje tržište najma - što znači da će kirije, iako regulisanije, i dalje rasti u velikim gradovima. Za mnoge porodice iz naše zajednice koje već godinama iznajmljuju stan, ovo je dobar trenutak da razmisle da li im se isplati prelazak na vlastitu nekretninu, pogotovo jer kupovina nekretnine u Njemačkoj danas nije rezervisana samo za ljude sa njemačkim pasošem ili trajnom dozvolom boravka - moguća je i uz privremeni boravak ili čak bez sopstvenog učešća, zavisno od banke i tvoje bonitete.

AIVADO svake sedmice pomaže porodicama sa Balkana koje žive u Njemačkoj da provjere svoje realne opcije - i za najam, i za kupovinu, i za usklađivanje kredita sa novim zakonskim pravilima. Ako te zanima detaljnije poređenje kirije i kupovine, pogledaj i naš raniji tekst Kirija u Njemačkoj 2026: vrijedi li kupiti stan?. Konsultacija je besplatna i ništa te ne obavezuje.

👉 Zatraži besplatnu provjeru sa AIVADO ili nam pošalji poruku direktno na WhatsApp +49 157 92318294 - odgovaramo brzo, na tvom jeziku.

Često postavljana pitanja

Da li je Mietrecht II već zakon?

Ne. Nacrt zakona je prošao prvo čitanje u Bundestagu 9. jula 2026. i trenutno se dorađuje u nadležnom odboru. Potrebne su još druga i treća lekcija (čitanje) u Bundestagu, a moguće i prolazak kroz Bundesrat, prije nego što stupi na snagu.

Šta je Mietpreisbremse i da li i dalje važi?

Mietpreisbremse ("kočnica kirije") ograničava koliko visoko vlasnik smije postaviti kiriju na početku novog ugovora u područjima sa napetim stambenim tržištem - najviše 10% iznad prosječne kirije u tom kraju. Ovo pravilo je već produženo do 31. decembra 2029.

Da li se doplata za namještaj (Möblierungszuschlag) odnosi i na mene ako imam poluopremljen stan?

Prema dosadašnjem nacrtu, pojednostavljena paušalna stopa od 10% predviđena je za potpuno namještene stanove. Za poluopremljene stanove pravila su manje jasna, pa preporučujemo da uvijek tražiš pismeni pregled šta tačno ulazi u doplatu.

Šta ako sada zakasnim sa platom kirije - da li mogu izgubiti stan?

Po važećem pravu, ako platiš zaostatak u zakonskom roku, to sprečava vanredni (izvanredni) otkaz. Novi nacrt ide korak dalje i predviđa da ista uplata jednom po ugovoru spriječi i redovni otkaz. Ali pošto zakon još nije usvojen, trenutno se i dalje primjenjuje staro pravilo - zato je uvijek najbolje da odmah kontaktiraš vlasnika i, po mogućnosti, savjetnika za stanarska prava čim primijetiš da kasniš sa platom.

Kako da znam da li moj grad spada u "područje sa napetim stambenim tržištem"?

To određuju savezne zemlje (Bundesländer) svojim uredbama, i lista se povremeno ažurira. Većina velikih gradova (Berlin, München, Hamburg, Köln, Frankfurt i drugi) trenutno je na listi. Ako nisi siguran/sigurna za svoj grad, možeš provjeriti kod lokalnog Mieterverein-a ili nas pitati - rado ćemo provjeriti zajedno s tobom.

Da li mi AIVADO može pomoći ako imam problem sa vlasnikom stana?

AIVADO je prije svega agencija za finansijsko posredovanje (kredite, osiguranja, finansiranje nekretnina), a ne advokatska kancelarija za stanarsko pravo. Za pravne sporove s vlasnikom preporučujemo Mieterverein ili advokata specijalizovanog za stanarsko pravo. Mi ti rado pomažemo ako razmišljaš o kupovini nekretnine umjesto najma ili trebaš savjet oko finansiranja.

Da li ova reforma važi i za mene ako nemam njemačko državljanstvo?

Da - stanarska prava iz BGB-a važe za sve stanare u Njemačkoj, bez obzira na državljanstvo ili vrstu boravišne dozvole. Zaštita od otkaza, Mietpreisbremse i (kad bude usvojena) nova pravila iz Mietrecht II odnose se jednako na sve koji imaju važeći ugovor o najmu.

Napomena: Ovaj tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savjet. Zakonski nacrt se može mijenjati tokom parlamentarne procedure - za konkretne pravne slučajeve obrati se advokatu ili lokalnom Mieterverein-u.

Izvori (provjereno 03.09.2026): Deutscher Bundestag, hib-Kurzmeldung "Bundesregierung plant Neuregelungen im Mietrecht" (02.07.2026); Deutscher Mieterbund, "Mietrechtsreform zur 1. Lesung im Bundestag" (09.07.2026); KPMG Law, "Mietrechtsreform 2026 setzt engere Rahmenbedingungen für Vermieter" (16.02./aktualisiert 05.05.2026); Deubner Recht, "Mietrechtsreform 2026 (Mietrecht II)" (aktualisiert 07.08.2026); Bundesregierung.de, "Verlängerung Mietpreisbremse" zu § 556d BGB (24.07.2025).